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物业为何要将这些业主告上法庭?

作者:  来源:   时间:2017-08-16

近日,家住西郡188的不少居民发现,自己的家门口多了一份律师函,原来,这是一份物业委托律师事务所发出的物业费“催收”律师函。如果业主在规定的时间内不缴纳拖欠的物业费,物业将会把欠费的业主告上法庭。记者了解到,如今,物业公司通过起诉的方式讨要物业费的不在少数,是什么原因导致原本在一个屋檐下的业主和物业公司,成为死对头?


小区业主收到“律师函”事件

西郡188物业欲将

欠费业主告上法庭

家住西郡188花园9幢的许女士(化名),最近发现家门口多出了一份律师函。在这份律师函中,记者看到,不但标注出了许女士的房屋栋号、面积等,还清晰地写着她的欠缴物业费的期限和金额。

这份律师函中称,“希望您接到本函后尽快将应付的物业服务费缴纳完毕,并最迟不超过2017年8月28日。如逾期既不交纳物业服务费,又未提供物业公司未履行物业服务合同相关条款的的证据材料,则本律师事务所将正式提交法院依法审理。”

与许女士(化名)同样情况的,还有小区另外40余户居民。西郡188花园小区项目经理刘健告诉记者,小区正常居住的业主有1000户左右,收缴率在75%左右,还有一些业主并未正常交纳物业费。对于这部分未正常缴费的业主,物业多次上门、电话进行沟通,但仍有不少业主拒绝缴纳物业费。“无奈之下,我们只能委托律师事务所向小区40余户业主发出律师函,这些业主都是欠缴两三年,甚至是5年左右的长期不缴费的业主。”刘健表示。


 业主:小区管理问题不少

控诉物业“数宗罪”

“我们的本意并不是不缴物业费,只是想以此督促物业扎扎实实管好小区。”在拒缴物业费的小区业主眼中,物业管理下的西郡188小区“乱得一团糟”。在业主微信群中,有不少业主发出各种质疑,“小区管理这么差,还要交纳物业费吗?”;“小区的管理不完善,凭什么晚上10点西门就关闭了,11点南门也关闭了,我们下夜班回来,就只能从北门绕行。”

除了小区的管理等问题,“监控设备为啥不完善,小区车库经常被盗”也是业主质疑的焦点。一位业主在群里表示,“家里的车库门关了,但电动车还是被偷了。记者发现,有多位业主表示自己遭遇过小区车库被盗的情况。此外,还有业主质疑,物业收费偏高,而提供的物业服务根本达不到这个收费的标准。还有业主质疑“业主委员会不作为”、“路灯不亮”、“收费不公示”等情形。


 物业

服务超出收费标准

很多情形不属于责任范围

对于小区业主的不满以及该小区目前的状况,小区物业公司在日常管理方面达标吗?物业公司是否又有其难处呢?“目前物价局规定的三级收费标准是0.65元,小区则收取的是6毛,而物业提供的服务标准则是三级以上,超过了服务标准。比如,保安巡逻的次数等,都是在规范范围内的。”西郡188花园小区项目经理刘健告诉记者,小区的保洁由原来的9人增加到了现在的11人,保安由原来的11人增加到了现在的15人,如果不是车位费等公共收入的补贴,小区已经出现了亏损。

“不缴物业费的业主中,主要是三种情况,一种是因为房屋质量问题,将怒火转嫁到物业身上的;一种就是无正当理由,不愿意缴费的;还有的就是因发生盗窃,不愿因缴费的。”刘健坦言,前两种情形居多,而实际上,很多情形不属于物业责任范围。“比如一户业主墙面有问题,是开发商的责任,开发商愿意赔偿6000元,但业主却说,啥时候拿到开发商的钱,我就缴费,这显然是不合理的。”

刘健表示,小区车库被盗,是因为车库门在开发商建设之时就“先天不足”,门缝较大容易打开。而小区的监控,目前也在筹划进行更新,将更换、增加20余个高清探头。

 

业主为何频被“逼”上法庭?

调查

每年至少千起纠纷

业主不满物业服务欠费成博弈手段

像西郡188小区一样,市区很多小区都不同程度存在欠缴物业费的情况。有数据显示,据不完全统计,2011年5月至2016年6月,全市两级法院审理的业主和物业公司纠纷约1000起,其中超过九成都是由于业主拖欠物业费被物业公司起诉。“我们也会起诉欠费的业主,这样的情况扬州的物业公司目前很普遍。”一家物业公司负责人陈先生告诉记者,物业公司将业主告上法庭,已经成为了一种常态。

不过,记者调查发现,很多业主并非恶意拖欠费用,而是把欠费作为和物业公司博弈的一种方式。不少业主是因为对物业公司的服务不满才不愿意缴纳物业费。


声音

即使赢了关系也僵了

部分业主也得改改观念

对于物业将欠费业主告上法庭,不少业主也有不同的观点。西郡188花园的业主蔡先生认为,俗话说“和气生财”。无论从物业方面来讲,还是从业主方面来说,彼此关系和谐了,就会双赢,一旦关系闹僵了,只能是两败俱伤。物业告业主,即使赢了一口气,也难以赢来和谐的关系。

而缴纳了物业费的刘女士则认为,现在部分人还是以前的老观念,认为房屋维修、垃圾清运、卫生打扫等应该由单位或国家管。“现在房子是个人财产,你住在小区里享受服务,就得支付一定的费用。物业费是用来维护整个小区正常运转的,每个业主都应该有这样的观念:享受物业服务的同时,及时缴纳物业管理费。不然,大家都不缴钱,小区谁来打理呢?”刘女士说。


观点

业主要有“花钱买服务”观念

物业也须提供“质价相符”的服务

“物业和业主是一种服务契约关系。物业应该为业主提供对应收费标准的服务。如果业主对服务不满意,可以向物业提出要求,要求物业进行整改。但是,业主不能以此为借口,拒缴物业费。”市政协委员、江苏万杨物业总经理程岗表示。

“物业通过诉讼的形式讨要物业费,也是我市物业管理行业自身不断规范的一种体现。”市物业管理中心相关负责人表示,法律是公平的,通过法律武器,可以更好地保护物业公司和业主的自身权益。从物业服务的角度看,物业提供的是一种服务,业主要有“花钱买服务”的观念,而物业也应该按照合同,提供“质价相符”的服务。

 

教你一招

如果物业服务不行,业主可以这样做

当前,物业服务单位都是营业性企业,为了追求收益最大化,往往会减少经营成本,降低服务标准。比如,地面清扫不到位,小区绿化带没有及时修剪,小区监控设施损坏没有及时修理等等。但是,一旦发生物业纠纷,小区业主只能口头陈述,却拿不出有力的证据进行佐证。

江苏乐助律师事务所徐晓剑律师指出,物业合同明确了双方的权利和义务。物业要提供符合合同约定的服务,业主也要按照合同缴纳物业费。作为业主,平时若发现物业服务不到位的现象,可以及时采取拍照、摄像等方式以固定证据,如果有条件的,也可以进行现场公证。这些固定好的证据业主可以自己保存,也可以交由业委会、社区等第三方机构保存。今后一旦发生物业服务纠纷,这些证据就是业主维权的利器。

 

你知道吗?物业费包括10大内容

1.物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

2.物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用

3.物业服务区域清洁卫生费用

4.物业服务区域绿化养护费用

5.物业服务区域秩序维护费用

6.物业服务企业办公费用

7.物业服务企业固定资产折旧费用

8.经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其他费用

9.合理利润

10.法定税费

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