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江西省:《《江西省物业管理条例》》1

作者:  来源:   时间:2013-12-02

(2012年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

  江西省人民代表大会常务委员会公告

  第100号

  《江西省物业管理条例》已由江西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年5月25日修订通过,现将修订后的《江西省物业管理条例》公布,自2012年10月1日起施行。

  江西省人民代表大会常务委员会

  2012年5月29日

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,为业主提供服务,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第四条 省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(区)人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)业主大会和业主委员会的业务指导;

  (二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

  (三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

  (四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

  (五)物业使用和维护的监督管理;

  (六)其他监督管理职责。

  市政、城市管理、价格、工商、市容环境卫生、城乡规划、公安、气象、人防、质量技术监督、环境保护、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责,依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,会同市、县(区)人民政府房地产主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选 举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

  社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

  物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县(区)人民政府房地产主管部门依法处理。

  第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

  第七条 配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区,由所在地的市、县(区)人民政府区分情况采取措施进行整治改造,逐步实行物业管理。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第八条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有前款规定的业主权利。

  第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

  (五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (六)按时交纳物业服务费用;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县(区)人民政府房地产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会,并选举产生业主委员会。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当按照前款规定划分物业管理区域,向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请划分登记,将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示,并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

  已经实行物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请登记。

  第十二条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告,并提供下列资料:

  (一)物业管理区域登记证明;

  (二)建筑规划总平面图;

  (三)物业建筑面积清册;

  (四)业主名册;

  (五)交付使用的共用设施设备证明;

  (六)物业管理用房配置证明。

  建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为 单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。

  第十四条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,提出业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第十五条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法决定改变共有部分的用途;

  (九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

  第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  业主大会决定本条例第十五条第五项至第八项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例第十五条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先征求其所代表的业主意见,并在业主大会会议上如实反映。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次,具体安排由业主大会议事规则确定。

  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)有百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第十九条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第二十条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  选举业主委员会成员时,应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时,应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的,应当召开业主大会会议补选。

  第二十一条 业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平。

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面报告原备案单位。

  第二十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

  业主委员会会议由主任负责召集,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

  第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  业主小组应当履行下列职责:

  (一)推选业主代表出席业主大会会议,反映本小组业主的意见;

  (二)提出、讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护的方案;

  (三)讨论涉及本小组的其他物业管理事项。

  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则规定。

  第二十六条 业主委员会应当建立定期接待制度,及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。

  业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  第二十七条 业主委员会任期届满六十日前,应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。 无正当理由逾期未换届的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第二十八条 业主委员会成员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

  (二)不履行成员职责的;

  (三)利用成员资格谋取私利的;

  (四)违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的;

  (五)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

  第二十九条 业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法和标准由业主大会决定,并报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第三章 前期物业管理

  第三十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的,经物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十一条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业服务有关的建议。

  建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

  第三十二条 建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

  建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

  省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案。

  第三十三条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

  城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部 位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业 管理用房的位置和面积,建设单位应当在房屋预售时予以公布。

  物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得挪作他用。县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可 证和办理不动产权属初始登记时,在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。

  物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。

  第三十四条 新建房屋符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件,并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

  (三)按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成;

  (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续,需要进行检测的,还应当由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第三十五条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

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